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楼市调控三限政策缘何屡遭突破

2018-12-06 18:07:45

楼市调控“三限” 政策缘何屡遭突破

国庆长假期间,主要城市的楼市延续着金九的火热,在各地房价继续呈现快速上涨的趋势、需求依旧爆棚。房地产市场还出现了新的变化,那就是以限购、限贷和限价为核心的行政性调控措施,或将面临着被基本突破或政策效果大幅衰减的困境。

首先是限贷的效果大幅衰减。房贷荒是近几个月楼市出现的新情况。从各地实地调研的情况看,目前国内商业银行住房按揭贷款额度减少甚至用光,首套房贷利率优惠基本停止,二套房贷成本大幅度上升。但是,从贷款需求来看,额度减少和利率上浮,不仅没有增加成本以阻止按揭购房需求,反而出现了一贷难求的情况,排队等待银行按揭贷款批下来的购房人群不断增加。这意味着,购房需求对于按揭贷款成本的敏感性急剧下降,旨在提高杠杆利用率和利用成本的限贷政策调控楼市的效力显着衰减。

其次是限价政策被规避,效果被质疑。从国家统计局公布的70个大中城市房价指数来看,9月份新建商品住房价格同比上涨在10%-20%之间的城市有20多个,特别是一线城市和二线重点城市房价上涨的幅度在15%以上。可以说,这些城市基本上无法完成年初制定的房价控制目标。部分房价上涨过快的城市采用双合同、中心城区住房销售推后签、控制高价盘入市规模等手段,从数字操作上缓建房价上涨幅度。从各地调研的情况来看,主要城市的房价相比去年同期上涨幅度在20%-30%,而政府公布的房价涨幅均在20%以内,前后相差近10个百分点。

是限购政策被突破。近期,针对媒体对南京、佛山、贵阳等地的实地调研,突破限购的灰色产业链被暴露出来。只要缴纳不菲的中介服务费,不仅开发商或中介可以帮助外地人补缴社保或纳税证明、本地人单身证明,还诞生了专门从事此类业务的第三方公司和此类业务的商业模式。同时,地方政府主管部门在监管上也存在或多或少的疏忽,甚至是有意而为之。

本质上,限购、限贷和限价等政策是政府权力对房地产市场的干预行为,表现在准入资格上的限制、市场资源利用的限制和价格的管制。从规制经济学的角度分析,相关得利群体是否选择突破这些行政性干预管制措施,取决于突破的成本和收益的对比。上述参与者选择突破可能面临的成本是经济处罚成本、可能取消购房者后续购房资格的成本、职业成本,而突破规制获得的收益则包括获得购房资格和经济收益,例如购房者享受房价上涨的收益,开发商、中介、第三方公司等享受其他额外获利。

之所以突破限制性政策的情况在之前出现的比较少,一方面是因为监管较为严厉,更重要是因为房价在实施管制措施的年上涨不明显。但去年底以来,房价上涨预期非常明显,房价实际上涨又加剧了这种预期。在这种情况下,突破限制性政策获得的收益大幅增加。另一方面,这种局面会激励更多的得利群体选择突破限制性政策,也激励创新突破的新思路。目前对于突破这些限制性政策的处罚力度很小。例如,如果发现不符合购房资格的递件行为,房地产登记机构也只是选择退件,而对参与突破限购的购房者、中介无任何处罚行为,也不影响购房者的下一次购房准入行为,对于开发商、中介的职业也无任何影响。这就大大降低了突破规制的成本,相对提升了突破规制的收益,激励试图突破者前赴后继。因此,在促进房地产市场回归居住本质并与基础性行业本质的重任面前,楼市长效调控机制亟待早日破题。

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